Αρκετοί άνθρωποι στο γραφείο μου σκέφτονται να αγοράσουν ένα σπίτι και δεδομένου ότι είμαι γνωστός ως ο κάτοικος real estate nerd, άρχισαν να με ρωτούν τι πρέπει να κάνουν για να προετοιμαστούν. Ξεκινάω πάντα με τα οικονομικά – από την εμπειρία μου, εκεί είναι πιο πιθανό να σκοντάψουν οι άνθρωποι. Ο δανεισμός εκατοντάδων χιλιάδων δολαρίων είναι περίπλοκος — και θα έπρεπε να είναι! Δεν είναι για όλους. Είναι σημαντικό για τους πιθανούς αγοραστές κατοικιών να κατανοήσουν τα οικονομικά τους και πόσο άνετα ξοδεύουν πριν μιλώντας με μεσίτη ή μεσίτη στεγαστικών δανείων.
Λοιπόν, όχι πραγματικά. Οι μεσίτες και οι μεσίτες υποθηκών πληρώνονται μόνο εάν ξοδεύετε χρήματα και πληρώνονται περισσότερο εάν ξοδεύετε περισσότερα. Τα κίνητρα εδώ δεν είναι υπέρ σας. Αλλά μην φοβάστε, ας μιλήσουμε πρώτα για τα βασικά.
Τι είναι η υποθήκη;
Στο πιο βασικό επίπεδο, η υποθήκη είναι ένα δάνειο που είναι εξασφαλισμένο με ακίνητα. Αυτό σημαίνει ότι ένα δανειστικό ίδρυμα (γνωστός και ως τράπεζα) θα σας δώσει ένα δάνειο ειδικά για να αγοράσετε ένα ακίνητο. Εάν δεν αποπληρώσετε το δάνειο εντός του χρονοδιαγράμματος, η τράπεζα μπορεί να πάρει πίσω το ακίνητο (γνωστό και ως αποκλεισμός) και να το πουλήσει σε κάποιον άλλον προκειμένου να ανακτήσει τα χρήματα που σας δάνεισε. Ενώ εξοφλείτε την υποθήκη σας, η τράπεζα κατέχει τον τίτλο του ακινήτου σας. Εάν πουλήσετε το ακίνητο πριν εξοφλήσετε το δάνειο, πρέπει να επιστραφεί η τράπεζα πριν ο τίτλος μπορεί να μεταβιβαστεί στον νέο ιδιοκτήτη (ή στον νέο ενυπόθηκο δανειστή). Εάν εξοφλήσετε το δάνειο στο ακέραιο, ο δανειστής θα σας μεταβιβάσει τον τίτλο πίσω και θα ειδοποιήσει το γραφείο της κομητείας ότι το ακίνητο δεν έχει πλέον προνόμιο (γνωστός και ως υποθήκη) και ότι το κατέχετε δωρεάν και καθαρό. *καλό χορό*
Τι θέλει ένας ενυπόθηκος δανειστής;
Να πληρωθεί. Για να έχουν νόημα οι κανόνες που πρόκειται να συζητήσουμε, είναι χρήσιμο να κατανοήσουμε τα κίνητρα ενός ενυπόθηκου δανειστή. Ο χειρότερος εφιάλτης τους είναι να κολλήσουν να ανακτήσουν ένα ακίνητο και να προσπαθήσουν να το πουλήσουν. Ακόμη χειρότερα, αν είναι μια χαμένη αγορά και δεν μπορούν να πουλήσουν το ακίνητο για το ποσό της υποθήκης που εκκρεμεί. Βαθιά στην καρδιά κάθε στελέχους στεγαστικού δανείου βρίσκονται δύο φόβοι:
- Ότι δεν θα ξεπληρώσεις το δάνειο. Στη συνέχεια, πρέπει να ξοδέψουν χιλιάδες δολάρια σε μια μακρά διαδικασία αποκλεισμού. Εν τω μεταξύ, δεν πληρώνετε το δάνειό σας και, ίσως σκουπίζετε το μέρος. Όταν τελικά η τράπεζα αποκτήσει την κατοχή της, πρέπει να ξοδέψουν χρήματα για να καθαρίσουν το ακίνητο και να το προωθήσουν προς πώληση. Στη συνέχεια πληρώνουν προμήθεια μεσίτη και όλα τα σχετικά κόστη πώλησης. Οι τράπεζες ποτέ μα ποτέ δεν θέλουν να το κάνουν αυτό.
- Ότι η αγορά ακινήτων θα μειωθεί και το σπίτι σας θα αξίζει λιγότερο από αυτό που χρωστάτε στο στεγαστικό δάνειο. Όταν συμβαίνει αυτό, όλα όσα αναφέρονται παραπάνω είναι ακόμη πιο ασύμφορα. Δείτε την πρόσφατη ύφεση στα ακίνητα.
Όλοι οι κανόνες για τους οποίους θα παραπονεθείτε όταν υποβάλετε αίτηση για δάνειο αποσκοπούν στην εξάλειψη των ατόμων που δεν θα είναι σε θέση να πληρώσουν το δάνειό τους και των ακινήτων που δεν αξίζουν αυτό που θέλετε να πληρώσετε για αυτούς.
Τι αναζητούν οι δανειστές;
Σταθερή απασχόληση. Οι στεγαστικοί δανειστές θέλουν να ξέρουν ότι έχετε ασφάλεια εργασίας. Πιστεύετε ότι θα πάρετε ένα στεγαστικό δάνειο μετά την πρόωρη συνταξιοδότηση; Καλη ευκαιρια. Ολοκληρώστε όλο τον δανεισμό σας πριν παρατήσετε αυτό το 9 με 5 γιατί χωρίς 2 χρόνια W2, κανένας συνηθισμένος δανειστής δεν πρόκειται να σας πλησιάσει.
Καλό πιστωτικό σκορ. Πάνω από 720 είναι το καλύτερο. Κάτω από 660 είναι πιθανό να υψώσουν σημαντικές κόκκινες σημαίες. Το πιστωτικό σκορ δείχνει πόσο πιθανό είναι να πληρώσετε τα χρέη σας. Από την πλευρά ενός δανειστή, ένας από τους καλύτερους προγνωστικούς παράγοντες είναι το πόσο καλά έχετε τηρήσει τις προηγούμενες οικονομικές σας δεσμεύσεις. Το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι ένα άθροισμα της προηγούμενης χρήσης της πίστωσης. Εάν είχατε πιστωτικές κάρτες και τις έχετε εξοφλήσει εγκαίρως, πιθανότατα θα είστε εντάξει. Κατά ειρωνικό τρόπο, το πιστωτικό αποτέλεσμά σας πιθανότατα θα εκτιναχθεί στα ύψη μόλις αγοράσετε το πρώτο σας σπίτι. Το δικό μου πήγε από 740 τον μήνα πριν αγοράσω σπίτι σε 765 τον επόμενο μήνα.
Καλή προκαταβολή. Τι σημαίνει καλή προκαταβολή;
- Ο μεσίτης και ο μεσίτης υποθηκών θα σας πουν ότι το μόνο που χρειάζεστε είναι το 3,5% της τιμής αγοράς ως προκαταβολή. Μην τους ακούτε! Με προκαταβολή 3,5%, θα πληροίτε τις προϋποθέσεις μόνο για ένα δάνειο που υποστηρίζεται από FHA (Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης) το οποίο συνοδεύεται από πρόσθετες προμήθειες και λιγότερα προνομιακά επιτόκια. Όπως είπα, ΔΕΝ έχουν κατά βάθος τα συμφέροντά σας.
- Ο πιο έξυπνος τρόπος είναι μια προκαταβολή 20%, η οποία εξασφαλίζει καλά επιτόκια σε μια «συμβατική» υποθήκη. Εάν δεν μπορείτε να βάλετε το 20% κάτω, ίσως είναι καλή ιδέα να συνεχίσετε να αποταμιεύετε. Μια σταθερή προκαταβολή σηματοδοτεί σε έναν δανειστή ότι είστε υπεύθυνος αποταμιευτής και μειώνει την πιθανότητα το ακίνητο να αξίζει λιγότερο από την ανεξόφλητη αξία του δανείου στο μέλλον.
Χαμηλή αναλογία χρέους προς εισόδημα (DTI). Το DTI αναφέρεται συχνά ως „28/43“. Αυτό σημαίνει μπροστινό DTI 28% και back-end DTI 43%.
ΠΕΣ ΤΙ?
Τι είναι τα DTI;;!!!! Το Frugal Hound δεν έχει ιδέα
- Front-end DTI = το μέγιστο ποσοστό του μηνιαίου ακαθάριστου εισοδήματός σας που μπορεί να διατεθεί για στέγαση. Εάν κερδίζετε 48.000 $ ετησίως, μπορείτε να ξοδέψετε έως και 1.120 $ το μήνα σε ένα front-end DTI 28%. (48000/12) * 0,28
- Back-end DTI = το μέγιστο ποσοστό του μηνιαίου ακαθάριστου εισοδήματός σας που μπορείτε να ξοδέψετε σε ΟΛΕΣ τις πληρωμές χρέους, συμπεριλαμβανομένης της στέγασης. Αυτό σημαίνει το χρέος της πιστωτικής σας κάρτας (το οποίο δεν έχετε, σωστά;), το δάνειο αυτοκινήτου σας (παρακαλώ πείτε μου ότι δεν το έχετε ούτε αυτό) και τα φοιτητικά δάνεια (ωχ χάλια, αυτό μόλις έγινε πραγματικότητα).
Ένα ακίνητο με σωστή τιμή. Ο δανειστής θέλει να γνωρίζει ότι το σπίτι που αγοράζετε δεν είναι υπερτιμημένο. Αλλά μην αποθαρρύνεστε να πιστεύετε ότι σας προσέχουν! Δεν είναι. Θέλουν απλώς να διασφαλίσουν ότι εάν αθετήσετε το στεγαστικό σας δάνειο, θα είναι σε θέση να πουλήσουν το σπίτι τουλάχιστον για αυτό που οφείλετε. Προκειμένου να καθοριστεί η αξία του σπιτιού, ένας δανειστής θα παραγγείλει μια εκτίμηση από έναν πιστοποιημένο εκτιμητή ακινήτων. Ο εκτιμητής θα εξετάσει το σπίτι και τις κοντινές συγκρίσιμες πρόσφατες πωλήσεις (η ορολογία εδώ είναι „comps“) για να δει εάν η τιμή που συμφωνήσατε να πληρώσετε είναι δίκαιη αγοραία αξία.
Χρήσιμος κατάλογος ελέγχου «Είμαι έτοιμος να δανειστώ ένα χάλι λεφτά»:
- Έχετε αρκετή αποταμίευση για προκαταβολή 20% για το εύρος τιμών των κατοικιών που εξετάζετε; Για όσους είναι κακοί στα μαθηματικά, αυτό είναι 40.000 $ για ένα σπίτι 200.000 $. Αν όχι, συνεχίστε να κάνετε οικονομία ή κοιτάξτε φθηνότερα σπίτια.
- Έχετε καλή πίστωση; Κάνε ό,τι μπορείς για να αποδείξεις ότι αξίζεις να δανειστείς εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια.
- Έχετε υγιές ιστορικό απασχόλησης; Εάν δεν έχετε W2 αξίας τουλάχιστον 2 ετών, θα συναντήσετε σημαντικά μεγαλύτερα εμπόδια. Αρκετά μεγαλύτερη ώστε είναι πιθανό να περιμένετε μέχρι να φτάσετε σε αυτό το όριο των 2 ετών.
- Έχετε αρκετά χαμηλό φορτίο χρέους; Εάν έχετε έναν τόνο φοιτητικών δανείων, μπορεί να χρειαστεί να τα εξοφλήσετε πριν το DTI σας γίνει αποδεκτό από τους δανειστές.
Τυλίγοντας το
Πιστέψτε με, το να έρθεις σε έναν μεσίτη στεγαστικών δανείων γνωρίζοντας τις αναλογίες DTI σε βάζει μπροστά από το 90% του πληθυσμού. Και, δυστυχώς, όλοι γνωρίζουμε ότι μπορείτε να πάρετε μια υποθήκη χωρίς να το γνωρίζετε αυτό. Όμως, η κατανόηση του τρόπου υπολογισμού των προσόντων για στεγαστικό δάνειο έκανε τη διαδικασία αγοράς για ένα πολύ πιο εύκολο όταν η κυρία Frugalwoods και εγώ αγοράσαμε το σπίτι μας. Μας βοήθησε επίσης να γνωρίζουμε ακριβώς τι μπορούσαμε να αντέξουμε οικονομικά και να νιώθουμε σίγουροι για αυτόν τον αριθμό.
Έχετε ψωνίσει για στεγαστικό δάνειο πρόσφατα; Ποια ήταν η εμπειρία σας;
Μην χάσετε ποτέ μια ιστορία
Εγγραφείτε για να λαμβάνετε νέες ιστορίες του Frugalwoods στα εισερχόμενά σας.
